¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Los derechos de tanteo y retracto, registrados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el artículo 1521 del Código Civil, ofrecen a los inquilinos la posibilidad de comprar la vivienda que tienen alquilada, antes que otras personas, si su arrendador decide ponerla en venta.

Se trata, por tanto, de una opción “preferente» para adquirir un inmueble que tenemos en alquiler de larga de duración. 

Derecho de tanteo y retracto: definición  

Los derechos de tanteo y retracto son bastante similares. De hecho, ambos pueden ser ejercidos por los inquilinos de una vivienda que se ha puesto en venta.

Sin embargo, se trata de dos figuras jurídicas con distintas aplicaciones: la primera se ejecuta antes de la venta de la propiedad, mientras que la segunda puede ejercerse incluso después de que un tercero haya finalizado la compra.

 Qué es el derecho de tanteo 

El derecho de tanteo obliga a los propietarios de una vivienda arrendada a avisar a sus inquilinos de la puesta en venta de dicho inmueble para ofrecerle la preferencia de su adquisición en igualdad de precio y condiciones que otros compradores.

Este aviso debe hacerse con antelación, preferiblemente por carta certificada. En este documento debe especificarse el precio de la venta. 

Tras recibir la comunicación, los inquilinos tienen un máximo de 30 días naturales para dar una respuesta a su arrendatario. 

 Qué es el derecho de retracto 

Cuando el propietario no cumple con el derecho de tanteo y vende un inmueble o local arrendado sin avisar previamente a su inquilino, este último tiene 30 días naturales para acogerse al llamado «derecho de retracto», por el cual, si lo desea,  puede solicitar la anulación de la compraventa realizada.

Después, este inquilino tendrá preferencia para adquirir la vivienda al mismo precio y con las mismas condiciones por las que se había vendido a un tercero. 

¿Quién puede ejercer este derecho?

El derecho de tanteo y retracto es un beneficio legal de todos los inquilinos, salvo que en el contrato de arrendamiento se firme una cláusula para su renuncia. 

En el derecho de tanteo, es el propietario quien tiene la obligación legal de comunicar la venta y sus condiciones. 

Respecto al derecho de retracto, podrá ejercerse: 

• Si el propietario firma la venta sin informar a su inquilino con tiempo suficiente.
• Si en la comunicación se omiten detalles y condiciones de la venta. 
• Si el propietario vende la vivienda o local a un precio inferior al ofrecido al arrendatario para que ejerciera el derecho de tanteo.

Por otra parte, y aunque los derechos de tanteo y retracto son innegables, existen dos supuestos en los que no son aplicables:  

1. El piso o vivienda se vende de manera conjunta con otras propiedades que pertenecen a un solo inmueble.
2. Todos los pisos y locales pertenecientes a un solo inmueble son vendidos a un único comprador.

¿Qué pasa si solicito mi derecho de retracto cuando una vivienda ya se ha vendido? 

Según el Código Civil, cuando se apela al derecho de retracto, el inquilino no debe pagar únicamente el precio pactado en la compraventa: también debe asumir los gastos de contrato y cualquier otro pago legítimo (notaría, registro, etc.) para resarcir al primer comprador de aquellos gastos que, de buena fe, haya realizado en la vivienda adquirida.

El objetivo de esta puntualización es proteger a todas las partes involucradas en este tipo de operaciones, de manera que el inquilino, al ejercer su derecho, no cause perjuicio ni al propietario original de la vivienda ni al tercero que realizó la compra.

¿A quién beneficia el derecho de tanteo y retracto? 

El derecho de tanteo y retracto establece un sistema de preferencia donde la protección de los intereses del comprador está por encima de la libertad de uso del propietario. 

Esto no quiere decir, ni mucho menos, que el propietario no tenga la posibilidad de elegir o que pierda dinero. 

Simplemente, indica que el inquilino actual de una vivienda asume el derecho de ser el primero a la hora de adquirirla. 

Por otra parte, y aunque normalmente el derecho de tanteo y retracto se asocia con el ámbito privado, las Administraciones también pueden ejercerlo por motivos tales como la ejecución de planes urbanísticos o la garantía de un parque público de vivienda en un municipio. 

Conocer qué es y cuándo se aplica el derecho de tanteo y retracto es interesante, tanto para propietarios como para inquilinos. 
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