Cómo vender tu casa heredada al mejor precio: Consejos y estrategias efectivas

En ocasiones, cuando recibimos una propiedad en herencia, enfrentamos situaciones complejas y difíciles de resolver, especialmente, cuando la propiedad se comparte entre varios hermanos. 

Si te encuentras en esta situación, es importante que comprendas que existen ciertas reglas que debes seguir si deseas vender una casa heredada. 

Pero no debes preocuparte, ya que en este artículo vamos a tratar de proporcionarte una guía detallada sobre los trámites que deberás seguir para poder vender una casa heredada. 

Aquí encontrarás toda la información necesaria para que puedas vender con éxito la casa heredada.

Trámites para vender una casa heredada

Aceptación de la herencia

Antes de iniciar cualquier trámite relacionado con la venta de una casa heredada, hay que aceptar la herencia y para ello, necesitas reunir una serie de documentos: 

• Certificado de defunción expedido por el Registro Civil del lugar donde haya ocurrido el fallecimiento de la persona que deja la herencia, donde consta la fecha y lugar en que se ha producido el fallecimiento.

• Certificado de últimas voluntades expedido por el Ministerio de Justicia que acredita si la persona fallecida dejó testamento o no, y en el primer caso, en qué Notaría fue otorgado.
  
• Testamento, si lo hay, mediante una copia autorizada por Notario. En caso de que el fallecido muriese sin otorgar testamento, los que hayan de ser declarados herederos solicitarán un Acta de Notoriedad de declaración de herederos expedida por un Notario.
• Escritura de herencia ante Notario, donde tras identificarse a todos los herederos y hacerse un inventario de los bienes de la persona fallecida se procede a la partición de la herencia o reparto de los bienes entre los herederos en la proporción que a cada uno le corresponde. 

Liquidación de impuesto de sucesiones

Cuando se hereda una vivienda hay que hacer frente a las correspondientes responsabilidades fiscales. En concreto, los herederos tienen que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en el plazo de seis meses desde el fallecimiento del titular de la vivienda. 

Este impuesto se calcula en función de varios factores: 

• La comunidad autónoma en la que debes liquidar el impuesto (donde la persona fallecida tenía su residencia habitual). Las herencias de padres a hijos tienen una bonificación en el impuesto de sucesiones del 99% en algunas comunidades autónomas. 
• El grado de parentesco entre el difunto y los herederos.
• El valor de la herencia recibida (valor de los bienes heredados).

Liquidación de la plusvalía municipal

La plusvalía es un impuesto municipal que grava el aumento en el valor del suelo. En el caso de una herencia, dicho aumento se considera desde que la persona fallecida adquirió la vivienda hasta que los herederos la reciben en herencia.

Se paga, también, dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del titular de la vivienda, en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda heredada.

Ambos impuestos, Sucesiones y donaciones y Plusvalía municipal, prescriben a los cuatro años, contados desde el último día en que se podía presentar la liquidación de cada uno.

Una última cuestión, relacionada con este tema, es conocer qué impuestos se pagan al vender una casa heredada. Cuando se vende una vivienda, se declara en el IRPF, en el año siguiente a realizarse la venta, en función de la ganancia patrimonial obtenida.

Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

El siguiente paso que debe darse, antes de proceder a la venta de una casa heredada, es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, nuevos propietarios de la vivienda, en su correspondiente cuota de participación.

Requisitos para vender una casa heredada

Cuando la vivienda ya consta en el Registro de la Propiedad registrada a nombre de los herederos, ya se pueden iniciar los trámites para su venta. 

Como la casa pertenece a varios herederos, en ocasiones, suelen surgir conflictos entre los herederos. Por ello, es conveniente, en estos casos, contar con asesoramiento profesional especializado, ya que es imprescindible que todos estén de acuerdo en vender y, sobre todo, en las condiciones de venta del piso heredado. 

¿Puedo vender mi parte de una casa heredada? 

Esta es una pregunta muy frecuente que se nos plantea en Monserrate Inmobiliaria por parte de algunos de nuestros clientes, sobre todo cuando los herederos no se ponen de acuerdo.

La mejor solución es que los herederos lleguen a un acuerdo, pero si esto no es posible, existen tres formas de vender una casa si un heredero se opone:

Extinción del condominio

Significa que el heredero que no quiere vender se queda con la vivienda y compensa económicamente a los otros herederos en la parte que les corresponde. 

¿Qué inconveniente puede tener esta solución? Pues que la extinción del condominio tributa en el IRPF por implicar un incremento en el patrimonio de quien no se queda con la vivienda, si el valor de la vivienda al disolver la copropiedad es superior al que tenía cuando se heredó.

Venta de proindiviso

Los herederos que desean vender pueden transmitir su porcentaje de la propiedad a una empresa. Este procedimiento presenta algunas desventajas: 

• Las empresas que compran proindivisos suelen pagar por ellos precios entre un 35% y un 50% más bajos que sus valores de mercado.
• Si una empresa te hace una oferta por tu parte de la vivienda, los otros propietarios tienen prioridad para comprar tu parte del inmueble en esas condiciones de venta (se conoce como derecho de tanteo y retracto).
• Los otros herederos podrían molestarse por tener que compartir la propiedad con un desconocido. 

División de la cosa común

Recurrir a la Justicia interponiendo una demanda de división de la cosa común. Este procedimiento implica, en la mayoría de los casos, que el juez ordene la venta de la propiedad en subasta pública y divida entre los copropietarios las ganancias. 

Desventajas de esta alternativa:

• Los costes asociados a un procedimiento judicial, que son altos.
• El tiempo que se tarda en obtener una resolución judicial (más de un año).
• El precio de la venta de la casa heredada puede llegar a ser hasta un 30% inferior.
• El deterioro de las relaciones familiares debido a un proceso judicial.

Como ya habíamos adelantado, la mejor solución si se quieren evitar los inconvenientes asociados a las tres formas de vender una propiedad si un heredero se opone, que te hemos expuesto, es llegar a un acuerdo.

Si quieres vender una casa heredada y sois varios herederos, nuestro departamento jurídico puede ayudaros en los trámites para gestionar la herencia y lo que es más importante, a alcanzar un acuerdo para vender la propiedad. No dudes en ponerte en contacto con nosotros y descubre nuestras viviendas de lujo en Valencia y alrededores.