Impuestos para extranjeros por la venta de una vivienda en España: todo lo que debes saber

Si eres extranjero y propietario de una vivienda en España y estás pensando en venderla, conocer los impuestos que aplican a un extranjero por la venta de su vivienda en España te permitirá planificar la operación con mayor tranquilidad y evitar retrasos o costes inesperados.

En este artículo explicamos qué impuestos se aplican, cómo se calculan y qué gestiones debes realizar una vez formalizada la compraventa.

¿Quién se entiende por extranjero no residente a efectos fiscales?

Antes de hablar de impuestos conviene aclarar un concepto que suele generar confusión. La normativa española no diferencia entre vendedores españoles y extranjeros, sino entre residentes fiscales y no residentes.

De conformidad con el artículo 9 de la Ley 35/2006, Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas, una persona se considera residente fiscal en España si permanece más de 183 días al año en territorio español o si tiene en el país la base principal de sus actividades económicas o intereses (como su cónyuge e hijos menores de edad dependientes).​

Una persona se considera no residente cuando no tiene su residencia fiscal en España, aunque sea propietaria de un inmueble en el país.

Para acreditar la no residencia ante la Agencia Tributaria española, el contribuyente debe aportar un certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad tributaria del país donde reside. Este certificado tiene una validez de un año desde su emisión.​

Esta es una situación habitual entre ciudadanos europeos que adquirieron una segunda residencia en la costa mediterránea o inversores internacionales con patrimonio inmobiliario en España.

Esta distinción es la que determina cómo tributa la venta de una vivienda y qué obligaciones corresponden al vendedor. Por eso, cuando se analizan los impuestos a extranjero por venta de vivienda en España, en realidad se está haciendo referencia a la fiscalidad aplicable a los propietarios no residentes.

Te recomendamos este artículo ➡️Invertir en bienes raíces en España: guía completa.

Qué impuestos paga un extranjero al vender una vivienda en España

La venta de una vivienda por parte de un no residente suele implicar tres conceptos fiscales distintos.

Impuesto sobre la ganancia patrimonial

Cuando la vivienda se vende por un importe superior al precio de adquisición, descontando determinados gastos e inversiones que pueden deducirse, se genera una ganancia patrimonial.

Esa ganancia tributa en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). No se paga por el importe total de la venta, sino únicamente sobre el beneficio obtenido tras realizar el cálculo correspondiente. El tipo impositivo aplicable general es del 19%.

Para determinar la ganancia se tienen en cuenta, entre otros aspectos:

• El precio de compra del inmueble.
• El precio de venta.
• Los gastos asociados a ambas operaciones.
• Determinadas inversiones o mejoras realizadas en la vivienda, siempre que puedan acreditarse documentalmente.

Revisar toda la documentación antes de poner el inmueble en venta facilita posteriormente la liquidación de los impuestos a extranjero por venta de vivienda en España.

La retención del 3 % sobre el precio de venta

Este es uno de los aspectos que más sorprenden a quienes venden una vivienda en España sin residir fiscalmente en el país.

La legislación española obliga al comprador a retener el 3 % del precio de compraventa e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria.

No se trata de un impuesto adicional, sino de un pago a cuenta del IRNR que posteriormente se regulariza.

Si la cuota definitiva resulta inferior a esa cantidad, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso. Si, por el contrario, el impuesto correspondiente es superior, deberá abonar la diferencia.

Plusvalía municipal

Además de los impuestos estatales, también puede existir la obligación de pagar el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal.

Este tributo depende del ayuntamiento donde se encuentre ubicada la vivienda y grava el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo en que el propietario ha sido titular del inmueble.

Tras las modificaciones introducidas en los últimos años, la normativa contempla distintos métodos de cálculo e incluso situaciones en las que no existe obligación de pago cuando no se ha producido un incremento real del valor.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

Cuando llega el momento de saber qué impuestos corresponden a un extranjero por la venta de una vivienda en España, una de las primeras preguntas suele ser la misma: ¿sobre qué cantidad voy a pagar realmente?

La respuesta no es el precio de venta, ni tampoco la diferencia simple entre lo que costó la vivienda y lo que se obtiene por ella. La normativa actual permite incorporar una serie de gastos e inversiones que pueden modificar el cálculo de la ganancia patrimonial.

Gastos que pueden tenerse en cuenta

Entre los conceptos que habitualmente pueden formar parte del cálculo se encuentran:

• Gastos notariales y registrales.
• Honorarios de intermediación inmobiliaria.
• Impuestos satisfechos durante la compra.
• Obras de mejora que incrementen el valor del inmueble y puedan justificarse mediante facturas.

¿Qué ocurre si la venta genera pérdidas?

No todas las operaciones producen beneficios. En determinados momentos del mercado o cuando el inmueble se adquirió a un precio elevado, puede ocurrir que la venta arroje una pérdida patrimonial.

En estos casos la tributación cambia y, además, la retención del 3 % puede recuperarse total o parcialmente si se acredita correctamente la inexistencia de ganancia.

Es una de las situaciones en las que disponer de asesoramiento especializado evita presentar documentación incompleta o perder el derecho a solicitar la devolución correspondiente.

La retención del 3 %: el trámite que más dudas genera

En el momento de la firma de la escritura, el comprador debe retener el 3 % del precio de compraventa e ingresarlo en la Agencia Tributaria a través del modelo 211. Para ello, dispone del plazo de un mes.

Este trámite es obligatorio cuando el vendedor es un no residente y supone un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, que más adelante se regularizará al presentar la correspondiente declaración.

Posteriormente entrega al vendedor el justificante necesario para acreditar que esa cantidad ya ha sido ingresada.

A partir de ese momento será el propio vendedor quien deba presentar su declaración del IRNR y calcular el impuesto definitivo.

Si la retención supera la cuota que realmente corresponde pagar, la Agencia Tributaria devuelve la diferencia una vez revisada la documentación presentada.

En operaciones de elevado importe, habituales en el mercado residencial premium, esa devolución puede representar una cantidad considerable, de ahí la importancia de preparar correctamente toda la documentación desde el inicio.

Más información sobre ➡️La mejor zona para invertir en Valencia: guía 2026.

Veamos unos ejemplos que ilustran por qué la retención del 3 % no es un impuesto definitivo, sino un pago a cuenta.

Ejemplo 1. La retención no cubre todo el impuesto

Imaginemos que un propietario no residente vende su vivienda por 700.000 euros.

En el momento de la firma, el comprador retiene el 3 % del precio de venta, es decir, 21.000 euros, y lo ingresa en Hacienda mediante el modelo 211.

Tras calcular la ganancia patrimonial, resulta que el IRNR que corresponde pagar asciende a 27.500 euros.

Como ya se han ingresado 21.000 euros mediante la retención, el vendedor únicamente tendrá que abonar la diferencia: 6.500 euros.

Ejemplo 2. Hacienda devuelve parte de la retención

Supongamos ahora que otra vivienda se vende también por 700.000 euros, pero el propietario la adquirió por un importe elevado y, además, puede acreditar gastos de compra, reformas y costes asociados a la venta.

Después de realizar todos los cálculos, la cuota del IRNR resulta ser de 15.000 euros.

Como durante la compraventa ya se retuvieron 21.000 euros, el vendedor habrá adelantado más dinero del que realmente le corresponde pagar. En este caso, podrá solicitar a la Agencia Tributaria la devolución de 6.000 euros una vez presentada la declaración.

El NIE: un documento imprescindible para vender una vivienda

Además de cumplir con las obligaciones fiscales, cualquier propietario extranjero que no resida en España necesita disponer de un Número de Identificación de Extranjero (NIE) para poder vender su vivienda.

Se trata de un número de identificación personal que utilizan las administraciones españolas para gestionar cualquier actuación con repercusión económica o tributaria.

Tener un NIE no implica ser residente en España ni concede ningún derecho de residencia; simplemente permite realizar operaciones como comprar o vender un inmueble, pagar impuestos o firmar una escritura pública.

La gestión puede realizarse tanto en España, a través de las oficinas de Policía habilitadas, como en los consulados españoles del país de residencia.

Aunque el trámite suele resolverse en pocas semanas, conviene solicitar el NIE con suficiente antelación si está prevista la venta de la vivienda. Sin este número identificativo no es posible otorgar la escritura de compraventa ante notario ni cumplir posteriormente con las obligaciones fiscales derivadas de la venta.

Descubre también ➡️ El proceso de compra de una propiedad en España para compradores internacionales: consideraciones y pasos clave.

Qué trámites debe realizar el vendedor después de la venta

Una vez formalizada la compraventa todavía quedan varios trámites que deben realizarse dentro de los plazos establecidos.

Presentación del modelo 210

El principal es la presentación del modelo 210, mediante el cual se declara la ganancia patrimonial obtenida en la venta y se regulariza la retención del 3 % practicada por el comprador.

El comprador dispone de un mes desde la firma de la escritura para ingresar la retención del 3 % mediante el modelo 211. Una vez transcurrido ese plazo, el vendedor cuenta con tres meses adicionales para presentar el modelo 210.

Por ejemplo, si la venta se formaliza el 18 de junio, el comprador deberá ingresar la retención antes del 18 de julio. El vendedor, por su parte, tendrá de plazo hasta el 18 de octubre para presentar su declaración y, según el resultado, ingresar la diferencia o solicitar la devolución que corresponda.

Acreditar la residencia fiscal

Será necesario aportar un certificado de residencia fiscal emitido por las autoridades tributarias del país donde reside el vendedor.

Este documento puede resultar especialmente relevante cuando existe un convenio para evitar la doble imposición entre España y el país de residencia del propietario.

Estos acuerdos internacionales permiten coordinar la tributación entre ambos Estados y evitar que una misma ganancia tribute dos veces por el mismo concepto.

Errores habituales al vender una vivienda siendo no residente

Muchos problemas aparecen después de la firma, cuando llega el momento de presentar la documentación ante la Agencia Tributaria.

Algunos de los errores más frecuentes son:

• No conservar las facturas de reformas que podrían reducir la ganancia patrimonial.
• Considerar que la retención del 3 % constituye el impuesto definitivo.
• No presentar el modelo 210 dentro del plazo previsto.
• Desconocer que puede solicitarse la devolución de parte de la retención.
• No revisar previamente el impacto fiscal antes de fijar el precio de venta.

Una planificación previa permite anticipar estas cuestiones y evitar incidencias que pueden retrasar la devolución de cantidades o generar requerimientos posteriores.

Vender una vivienda en España con apoyo especializado

Las operaciones inmobiliarias internacionales requieren coordinar aspectos jurídicos, fiscales y administrativos que van más allá de encontrar un comprador.

Cuando el propietario reside fuera de España, resulta especialmente útil contar con profesionales que conozcan tanto el mercado local como los procedimientos asociados a este tipo de ventas: desde la recopilación de la documentación hasta la coordinación con asesores fiscales o notarías.

En Monserrate Inmobiliaria acompañamos a propietarios nacionales e internacionales durante todo el proceso de venta de viviendas premium en Valencia. Además de buscar el mejor comprador, ayudamos a preparar la documentación necesaria y coordinamos la operación con los distintos profesionales que intervienen para que el proceso resulte mucho más sencillo para quienes gestionan la venta desde el extranjero.

Contacta con nosotros y te ayudaremos a planificar cada paso, con asesores especializados para que la venta se desarrolle con todas las garantías.