Contrato de arras: consejos para el comprador al firmarlo

En una compraventa, antes de llegar a la firma ante notario existe un paso intermedio que suele generar bastantes dudas: el contrato de arras.

Aunque es un documento habitual en las operaciones inmobiliarias, no todo el mundo tiene claro qué supone exactamente firmarlo. De hecho, muchas personas se preguntan si es obligatorio suscribirlo o qué ocurre si finalmente la compraventa no llega a realizarse.

La realidad es que el contrato de arras tiene una gran importancia dentro del proceso de compra. No solo sirve para reservar una vivienda, sino que también establece derechos y obligaciones para ambas partes.

Por eso, antes de firmar arras conviene conocer qué información debe contener el documento, qué tipos de arras existen y cuáles son las consecuencias de un posible incumplimiento.

En esta guía explicamos todo lo que debes saber para afrontar este paso con seguridad, tanto si vas a comprar una vivienda en una de las mejores zonas de Valencia como si estás pensando en venderla.

Qué es un contrato de arras y para qué sirve

Cuando comprador y vendedor alcanzan un acuerdo sobre el precio y las condiciones de una vivienda, lo habitual es que todavía transcurra un tiempo hasta la firma definitiva ante notario.

Durante ese periodo pueden ser necesarias distintas gestiones, como solicitar una hipoteca, recopilar documentación, cancelar cargas pendientes o coordinar la fecha de la escritura.

Precisamente para garantizar que ambas partes mantienen su compromiso durante ese plazo existe el contrato de arras.

Si nos preguntamos qué es un contrato de arras, podemos definirlo como un acuerdo privado mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa en una fecha posterior.

Como muestra de ese compromiso, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor, normalmente equivalente al 10 % del precio de venta, aunque ambas partes pueden pactar otra cantidad diferente.

Esa cantidad funciona como una señal que demuestra la voluntad real de seguir adelante con la operación. Al mismo tiempo, el vendedor se compromete a retirar la vivienda del mercado y a no negociar su venta con otros interesados mientras el acuerdo siga vigente.

En la práctica, firmar contrato de arras aporta seguridad a ambas partes. El comprador sabe que la vivienda quedará reservada para él, mientras que el vendedor tiene una garantía de que existe una intención seria de compra.

Sin embargo, es importante entender que no se trata de un simple documento de reserva. Firmar arras supone asumir obligaciones que pueden tener consecuencias económicas relevantes si alguna de las partes incumple lo acordado.

Por este motivo, antes de firmar arras resulta recomendable revisar cuidadosamente toda la documentación de la vivienda y asegurarse de que las condiciones pactadas reflejan exactamente lo que ambas partes han negociado.

También conviene aclarar una duda frecuente: no es obligatorio firmar contrato de arras para comprar o vender una vivienda. La compraventa podría formalizarse directamente ante notario.

No obstante, dada la complejidad de la mayoría de operaciones inmobiliarias y el tiempo que suele transcurrir hasta la escritura pública, el contrato de arras se ha convertido en una herramienta muy utilizada para aportar seguridad jurídica durante todo el proceso.

Si estás valorando la operación, también puede interesarte analizar si es buen momento para comprar una vivienda en función de tu situación financiera y de las condiciones actuales del mercado.

Tipos de arras: una diferencia que puede cambiarlo todo

Uno de los aspectos más importantes antes de firmar contrato de arras es conocer qué modalidad se está pactando. Muchas personas prestan atención al importe de la señal o a la fecha de la escritura, pero pasan por alto este detalle, cuando en realidad es uno de los elementos que más consecuencias puede tener si surge algún problema.

En España existen tres tipos principales de arras y cada una genera efectos jurídicos diferentes.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias actúan como un anticipo del precio de compraventa. La cantidad entregada por el comprador se descuenta posteriormente del precio final de la vivienda cuando se formaliza la escritura.

Su principal característica es que sirven como prueba de que existe un acuerdo entre las partes. Sin embargo, no permiten desistir libremente de la operación.

Si comprador o vendedor incumplen sus obligaciones, la otra parte podrá exigir el cumplimiento del contrato o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Por este motivo, las arras confirmatorias suelen ofrecer una protección más fuerte frente a incumplimientos, aunque también pueden derivar en procedimientos judiciales más complejos.

Arras penales

Las arras penales incorporan una penalización económica para la parte que incumpla el acuerdo.

En este caso, la cantidad entregada funciona como una garantía adicional del cumplimiento del contrato. Si alguna de las partes decide no seguir adelante con la compraventa, deberá asumir la penalización establecida.

Además, dependiendo de cómo esté redactado el documento, la parte perjudicada puede solicitar tanto la indemnización pactada como el cumplimiento del contrato

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más habituales en las compraventas de vivienda y las que suelen utilizarse en la mayoría de operaciones particulares.

Están reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil y permiten que cualquiera de las partes pueda desistir del acuerdo sin necesidad de justificar su decisión.

Eso sí, dicha renuncia tiene una consecuencia económica claramente definida:

• Si el comprador decide no continuar con la operación, perderá la cantidad entregada como señal.
• Si es el vendedor quien renuncia a vender, deberá devolver el doble de las arras recibidas.

Precisamente por esta claridad en las consecuencias del desistimiento, las arras penitenciales suelen aportar una mayor seguridad y previsibilidad para comprador y vendedor.

Qué debe incluir un contrato de arras

Aunque no existe un modelo único, un contrato de arras bien redactado debe recoger de forma clara toda la información relevante de la operación. Cuanto más detallado sea el documento, menor será el riesgo de conflictos o interpretaciones diferentes en el futuro.

Uno de los primeros aspectos que debe aparecer es la identificación completa de comprador y vendedor, incluyendo nombre, apellidos, documento de identidad y domicilio.

A continuación, debe incorporarse una descripción detallada de la vivienda. No basta con indicar la dirección. También es recomendable reflejar los datos registrales, la referencia catastral y cualquier elemento vinculado a la propiedad, como plazas de garaje, trasteros o zonas comunes de uso privativo.

Otro punto esencial es el precio acordado para la compraventa. El contrato debe especificar el importe total de la operación, la cantidad entregada en concepto de arras y la forma en que se realizará el pago. De esta forma no habrá dudas sobre cómo se descontará posteriormente la señal abonada.

La fecha prevista para la firma de la escritura también debe quedar claramente definida. Una de las preguntas más habituales entre los compradores es cuánto se tarda en firmar un contrato de arras y cuánto tiempo pasa después hasta la compraventa definitiva.

Aunque no existe una duración estándar, lo habitual es fijar un plazo suficiente para que el comprador pueda gestionar su financiación y para que el vendedor reúna toda la documentación necesaria.

Además, conviene dejar reflejado expresamente el tipo de arras que se está firmando. Como hemos visto, las consecuencias jurídicas son muy diferentes según se trate de arras confirmatorias, penales o penitenciales.

Por último, es aconsejable incluir cualquier circunstancia que pueda afectar al buen fin de la operación. Por ejemplo, si la compra está condicionada a la concesión de una hipoteca, si existe una carga pendiente de cancelación o si determinadas obras deben ejecutarse antes de la firma definitiva.

Antes de firmar un contrato de arras también conviene calcular correctamente los gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda para evitar sorpresas en el presupuesto final.

Qué cantidad se suele pactar en un contrato de arras

Aunque no existe una cifra fijada por ley, lo habitual es pactar unas arras equivalentes al 10 % del precio de compraventa de la vivienda.

Por ejemplo, en una vivienda valorada en 500.000 euros, el comprador entregaría normalmente 50.000 euros en concepto de arras. Esta cantidad se descontará posteriormente del precio final cuando se formalice la compraventa ante notario.

Sin embargo, ese porcentaje no es obligatorio. Las partes pueden acordar una cantidad superior o inferior en función de las circunstancias de la operación.

Cuánto se tarda en firmar un contrato de arras

No existe un plazo estándar para firmar arras. Todo depende de cómo evolucione la negociación entre comprador y vendedor y de la documentación que sea necesario revisar antes de formalizar el acuerdo.

En muchas operaciones, el contrato de arras se firma pocos días después de alcanzar un acuerdo sobre el precio de la vivienda. De hecho, cuando toda la documentación está disponible y ambas partes tienen clara su intención de continuar con la compraventa, el proceso puede cerrarse en apenas unos días.

Lo que suele generar más diferencias es el plazo que transcurre entre la firma de las arras y la firma definitiva ante notario. Lo habitual es establecer un periodo de entre uno y tres meses.

Consejos antes de firmar un contrato de arras

Antes de firmar arras, tanto comprador como vendedor deberían dedicar tiempo a revisar la operación con detalle.

Consejos para el comprador

El primer paso es comprobar que la vivienda se encuentra en la situación jurídica esperada. Solicitar una nota simple actualizada permite verificar la titularidad del inmueble y detectar posibles cargas o limitaciones.

También es recomendable revisar la situación de la comunidad de propietarios, confirmar que no existen deudas pendientes y comprobar que la información registral coincide con la realidad física de la vivienda.

Otro aspecto fundamental es la financiación. Muchos compradores firman arras cuando todavía no tienen aprobada la financiación. En estas situaciones resulta especialmente importante incorporar una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca.

Cuando la compra va a financiarse mediante hipoteca, la tasación de la vivienda será uno de los pasos necesarios para que la entidad bancaria valore la operación.

Consejos para el vendedor

Es recomendable verificar que la cantidad entregada como señal refleja el nivel de compromiso deseado y que los plazos establecidos son realistas para completar la operación.

Si la vivienda tiene alguna carga pendiente, como una hipoteca todavía vigente, debe quedar claramente especificado quién asumirá su cancelación y en qué momento se realizará.

Además, es recomendable tener preparada toda la documentación necesaria para vender una vivienda antes de iniciar la operación, ya que esto agiliza tanto la firma de las arras como la compraventa posterior.

Qué pasa si no me conceden la hipoteca después de firmar arras

Esta es una de las situaciones que genera más preocupación entre los compradores.

Muchas personas encuentran la vivienda que desean adquirir y deciden firmar un contrato de arras antes de disponer de una aprobación hipotecaria definitiva. El problema surge cuando el banco finalmente rechaza la financiación.

En contra de lo que algunos compradores creen, la simple denegación de la hipoteca no implica automáticamente la devolución de las arras.

Si el contrato no contempla expresamente esta circunstancia y se han firmado arras penitenciales, el vendedor podría tener derecho a quedarse con la cantidad entregada como señal al considerar que el comprador no puede cumplir con la compraventa.

Por este motivo, cuando la operación depende de financiación bancaria, resulta muy recomendable incorporar una cláusula suspensiva o condición de financiación.

La importancia de una correcta redacción del contrato de arras

Aunque existen numerosos modelos de contrato de arras lo cierto es que cada operación inmobiliaria tiene sus propias particularidades.

El plazo para la firma, la existencia de financiación, las cargas sobre la vivienda o las condiciones pactadas entre comprador y vendedor pueden requerir cláusulas específicas que conviene reflejar correctamente desde el principio.

Por este motivo, muchas compraventas se formalizan con el apoyo de profesionales especializados en intermediación inmobiliaria. Además de coordinar la negociación, una agencia inmobiliaria ayuda a recopilar la documentación necesaria, verificar la situación de la vivienda y redactar un contrato adaptado a las características concretas de la operación.

En Monserrate Inmobiliaria acompañamos a compradores y vendedores durante todo el proceso de compraventa. Nuestro equipo revisa cada operación de forma individualizada para que el contrato de arras refleje con claridad las condiciones acordadas y ofrezca seguridad a ambas partes.

Contacta con nosotros y te ayudaremos a realizar una compraventa con total tranquilidad y seguridad.